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  3. 貸款縮短還款年限怎么辦理

    東京冰冰 2021-11-29
    最佳回答
    提前還款各行規定不太一樣,有的行要求提前申請,批準后才可以,具體咨詢一下你貸款的銀行.一般是貸款滿半年后可以進行提前還款,將錢存進還貸用的銀行卡,帶身份證,在工作日到指定的分行柜臺辦理即可,按月還款是銀行自動扣款,提前還款需要自己去到柜臺辦理,互不牽扯.提前還款可以選擇減少還款額度和縮短年限兩種方式,辦理時向柜員說明,但是第一次提前還款選擇的方式以后不能變更了,除非你一次還完.
    類似問答
    • 渤海銀行房貸提前還款流程是怎樣,違約金怎么算
      • 2021-11-28
      • 提問者: Allen可樂
      提前還款是指借款方在還款期之前即先行償還貸款的行為。提前還款在某些情況下對借款人有利而對貸款人不利,所以是否允許提前還款以及提前還款的條件應予明確規定。提前還款包括提前全部還款、提前部分還款且貸款期限不變、提前部分還款的同時縮短貸款期限三種情況。貸款銀行只能受理自發放個人貸款第二個還款月起借款人提前還款的申請。 提前還款固然能夠節省利息支出,但有四類買房人不適合提前還款。還款手續辦理程序1.提前全部還款:由貸款銀行審核相關材料無誤后,辦理提前全部還款手續。2.提前部分還款且貸款期限不變:貸款銀行指導借款人填寫相關協議。如果原貸款擔保方式為抵押+保險且抵押登記尚未辦理的,還需持保單正本、本人身份證和相關協議到市中心指定的保險公司辦理減保手續,最后簽訂完的協議應由貸款銀行及時送交相應分中心。3.原貸款擔保方式選擇抵押+保險且抵押登記已完成的,和選擇非抵押+保險的借款人,申請提前部分還款同時縮短貸款期限:貸款銀行指導借款人填寫相關協議,簽訂完的協議應由貸款銀行及時送交相應分中心。4.原貸款擔保方式選擇抵押+保險仍在保險期內,且抵押登記尚未完成:借款人申請提前部分還款同時縮短貸款期限,可直接到擔保中心辦理。還貸手續根據銀行的規定,提前還貸的客戶需提前一周至一個月提出書面申請,并約定還款日期。然后按照約定的日期,攜帶身份證、和銀行簽訂的貸款合同到銀行填寫還貸申請表和提前還貸協議,并按銀行的要求,將需要還貸的款項存到你扣繳貸款本息的賬戶上,由銀行自動扣收。各家銀行對于提前還貸并沒有次數的限制,可以一次全部還清,也可部分歸還貸款。只是每次還貸的起點金額各銀行規定不一,有的規定是1萬元或1萬元的倍數,有的銀行則規定千元以上就可以提前部分還貸。部分提前還貸的貸款者,可以選擇兩種方式:一是減少每月還款額,還款期限不變;另一種是縮短還款期限,每月還款額不變。如果貸款人的收入不斷增加,可以選擇縮短貸款期限的還款方式,盡早實現無債一身輕的愿望。如果收入沒有太大增加,可以采取減少還款額、還款期限不變的方式,這樣會減輕還貸壓力。值得一提的是,《提前還款申請表》一經借款人銀行確認后便不可撤銷,并作為借款合同的補充條款,與借款合同具有同等法律效力。如貸款購房人不論任何原因,未能按照其向借款人銀行出具的提前還款申請中規定的日期與金額提前還款,則視為逾期還款,貸款購房人按借款合同承擔相應的違約責任。注意事項別忘退保在借款人提前償還全部貸款后,原個人住房貸款房屋保險合同此時也提前終止。按有關規定,借款人可攜帶保險單正本和提前還清貸款證明,到保險公司按月退還提前繳的保費。銀行處理這類一次付清提前還貸的手續較為簡便。一般要求客戶提前通知銀行(通常提前10個工作日到1個月) ;銀行計算好客戶的總欠款數,指定客戶到銀行付清款項,支付當月利息;銀行將房契送到合同指定的律師事務所,辦理取消按揭貸款的契約并到房產管理部門登記;律師辦好一切手續之后,會通知業主領回所有的房產契約。有的銀行不經過律師,只要辦齊手續他們直接把房產證或購房合同還給客戶。提前還款分析表提前償還全部貸款后,別忘從保險公司、稅務部門拿回屬于自己的錢在借款人提前償還全部貸款后,原個人住房貸款房屋保險合同此時也提前終止。按有關規定,借款人可攜帶保險單正本和提前還清貸款證明,到保險公司按月退還提前繳的保費。提前還清貸款退還保險費,須根據原購房屋是現房還是期房、期房的投保費實際期限(半年以上期房的投保期限一般是將借款期限再減去1年計算)、原一次性繳付保費的貼現利率與速算系數等因素,其計算公式為:提前還清貸款退還保險費=已交保險費在提前歸還時的現值-提前歸還前占用保險費在提前歸還時的現值。別忘退稅另外別忘了到稅務部門辦理退稅手續。當您購買商品房時,應將可退稅的家庭成員全部作為房地產權利人寫入買房合同,并且在簽訂合同、支付房款后即辦理“購房者已繳個人所得稅稅基抵扣”申請,取得本人的“稅收通用繳款書”。提前償還全部貸款后,即可取得房地產證,應在辦妥房地產權利證明后的6個月內,前往稅務部門辦理退稅手續。最初一年別提前還款要注意的是,在借款最初一年內不要提前還款。按照公積金貸款的有關規定,部分提前還款應在還貸滿1年后提出,并且歸還的金額應超過6個月的還款額。還有一點是,借款合同中規定提前還款者不應出現逾期不還的情況,如果有逾期不還,應先還完欠款再申請提前還貸。提醒一:提前還貸選擇等額本金還款法中國工商銀行理財專家認為:市民在選擇貸款期限時一定要充分考慮自己的資金運作和后續資金來源。舉例來說,許先生貸款時選擇了最高年限30年,總額68萬元的貸款。其開始一年每月等額還款金額為3906.62元,其中,3160.99元為利息,745.63元為本金,一年來這位客戶共還本金為745.63×12月= 8947.56元,償還利息為3160.99×12=37931.88元??梢姷阮~本息法下,大部分資金償還的只是利息,而本金僅占19.1%。此時若選擇提前還貸,會有大量利息損失。如果您有提前還貸的預期,最好選擇等額本金還款法,貸款期限也不宜過長。提醒二:違約金陰影下可選轉按揭按中國百姓的消費觀念,有能力盡早還貸的是個人良好信譽的表現,但銀行并不情愿。個人住房貸款風險相對較小,收益相對安全,這樣的“黃金業務”對銀行來說是難得的,但是客戶提前還貸打亂了銀行資金的使用計劃,也損失了貸款所帶來的穩定的利息收入。實際上有方法能避開繳違約金。各銀行都提供轉按、換按等辦法,往往在看中新房子或換大的房子時,會采取提前還貸方式來減輕負債壓力。實際上,個人住房轉按貸款完全可以幫助市民避開提前還貸違約金的緊箍咒。提醒三:不可盲目跟風提前還款提前還款雖然是個很普遍的現象,但面對升息預期而選擇還款確須“三思”后行。1、住房貸款屬于長期貸款,其利率是一年一調,也就是說,即便近期利率調整,個人房貸新利率也要從明年1月1日開始實行,提前還貸意味著必須放棄一部分流動資金,同時承擔較大的資金壓力。要知道,和銀行打交道可是“還錢容易借錢難”,因此提前還貸應量力而為。提前還款方案比較2、借款人是否有更好的投資渠道。有點余錢與其去銀行還款,不如尋覓好的投資渠道進行“錢生錢”,投資股票或基金也是不錯的選擇。3、時間價值的損耗應考慮。在住房貸款中,提前還款之所以少付了許多利息,原因就是歸還本金的速度在加快,所占用的銀行資金減少了而已。但是貨幣是有時間價值的,比如別人向您借了1萬元,由于物價上漲因素,可能半年后還回來的1萬元實際上只值九千多。所以在物價上漲時,那些本來打算一次付清房款的人,可以去找銀行貸款,而對于已經貸款買房的,一般也沒有必要提前還清。另外如果購房者選擇的是公積金貸款,在提前還貸后,公積金將停止使用,并按活期利率存起來,到退休時才能提取,這一塊資金在未來的歲月里帶來的收益就太少了。當然,公積金政策根據地區會有所不同,部分地區允許以一年為單位提取公積金用來償還房屋貸款,此時也可以考慮靈活利用公積金。利息計算由于借款人的生產經營狀況或者其他情況會發生變化,因此有時會出現借款人不需要所借的資金而提前償還借款的情況。當事人在借款合同中對提前還款有約定的,按照約定確定是否經貸款人同意及利息如何計算等問題。當事人在合同中對提前還款沒有約定的,提前還款不損害貸款人利益的,可以不經貸款人的同意,利息按照實際借款期間計算;提前還款損害貸款人利益的,貸款人有權拒絕借款人提前還款的要求。貸款人同意提前還款的,視作貸款人同意變更合同的履行期,借款人應當按照變更后的期間即實際借款期間向貸款人支付利息。還款利息變化主要情況可能是兩種1.比如還款已經還了一部分后,如果采用的是等額本金還款的方式,那樣利息就會隨著還款額的減少利息就會逐漸減少。2.另一種情況就是遇到國家政策的改變比如利息有所增加,那么還款日,比如在5月一日還正好6月政策下來,那么您的利息會在第二年的元月一日就要跟隨政策的改變而改變。貸款違約為了限制提前還款,有些貸款機構提出了一個概念叫實質性的提前還款。各貸款機構對實質性的行為有不同的標準,但一般是指在12個月內,借款人提前還款金額超過了本金余額的20%。有些銀行在這個概念下,要求借款客戶支付提前還款的違約金。提前還款的違約金是在借貸款雙方的合同中共同認可的條款,一旦借款方在指定的時間內提前還清全部貸款,或大部分本金,借款人將支付一筆違約金。違約金一般是按照提前還款時的未結余額的百分比計算(一般是2%到5%);或規定若干個月份的利息。但最高違約金受到合同或法律的約束。違約金的有效期通常不會超過3年(也有的為5年)。有效期過后,違約金的比率會取消、或逐漸減少、或者只有余額的1%。每年只要部分提前還款不超過貸款余額的20%,就不用繳納違約金。不是所有的貸款都必須繳納違約金,一般固定利率的貸款有違約金,可調節利率的貸款沒有違約金,有些特殊種類的貸款沒有違約金。所以在簽訂貸款合同前,借款人需要知道貸款是否有違約金、是多少、是在什么期限內有效。違約金是借貸雙方可以協商的。如果借款人是長期貸款,當貸款因素變化時,借款人需要重新優化貸款,這時,就會啟動合同上的違約金條款。為避免繳納違約金,借款方可以申請在合同中取消違約金。一般的,貸款方會提供幾種違約金的方案供借款人選擇。如果借款人選擇有違約金的合同時,貸款方會提供較低的貸款費用,或較低的貸款利率,一般的帶有違約金的合同的利率要比沒有違約金合同的利率低0.25%到1.00%。當然,也存在掠奪性的貸款方,它將提前還款違約金強制的塞進合同里,對借款人剝皮扒骨,有時法律也奈何他們不得。一般地講,掠奪性貸款是指任何有損借款人并最終影響其信用或擁有權益的不公平信貸手法。所以借款人要仔細評估含有違約金的合同,選擇是否接受含有違約金的合同。貸款方有義務隨時解答借款人對違約金的詢問(包括文字上的答復),幫助借款人作出知曉的決定。貸款方一般鼓勵借款方選擇有違約金合同,這樣可以防止將來利率下落時,能夠勸阻借款人選擇重新優化貸款計劃??傊?,違約金是一個雙方都可以談判的項目。它依據于借款人的個人決定:借款人目前的財務狀況,借款人是否需要重新優化貸款計劃,借款人想要持有抵押品多長時間。甚至即使在貸款過程中也可以重新協商違約金。如果借款方不滿意,可以提前結束在當前貸款機構的貸款,改在別的貸款機構作重新優化貸款。當然最好是在違約金效期之后。
    • 貸款買房的流程有哪些,貸款買房的手續如何辦理?
      • 2021-11-28
      • 提問者: 飛飛
      1貸款買房需要什么手續個人住房貸款需提供的資料: 借款人在申請個人住房貸款時,首先應填寫《個人住房貸款申請審批表》,同時需提供如下資料:1、借款人資料:(1)借款人合法的身份證件;(2)借款人經濟收入證明或職業證明;(3)有配偶借款人需提供夫妻關系證明;(4)有共同借款人的,需提供借款人各方簽訂的明確共同還款責任的書面承諾;(5)有保證人的,必須提供保證人的有關資料。2、所購房屋資料:(1)借款人與開發商簽訂的《購買商品房合同意向書》或《商品房銷(預)售合同》;(2)首期付款的銀行存款憑條和開發商開具的首期付款的收據復印件;(3)貸款人要求提供的其他文件或資料。辦理個人住房貸款的房屋抵押登記手續: 貸款批準后,購房人應與貸款銀行簽訂借款合同和抵押合同,并持下列資料到房屋產權所轄區房產管理部門辦理抵押登記手續:(1)購房人夫妻雙方身份證、結婚證原件及復印件;(2)借款合同、抵押合同各一份;(3)房地產抵押申請審核登記表;(4)全部購房合同;(5)房地產部門所需的其他資料。房地產管理部門辦理抵押登記時間一般為15個工作日。抵押登記手續完成后,抵押人應將房產管理部門簽發的《期房抵押證明書》或《房屋他項權證》交由貸款銀行保管。2異地貸款買房手續現在有很多在外地工作的人,選擇回老家買房,一則老家房價要比大都市便宜些,二則是因為自己的父母、親戚都在老家,因此出現了許多異地貸款買房的人。接下來我們就來看看異地貸款買房手續是怎么樣的,希望對大家能有所幫助!首先,請到銀行了解相關情況。并辦理相關帶齊以上的資料申請個人住房貸款。辦理異地購房的手續需要提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明,如果不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的,貸款人按第二套(及以上)的差別化住房信貸政策執行,即首付和貸款利率可能提高。貸款人提供:戶口所在地公安機關提供的戶籍證明、所在單位開據的工作職務證明、收入證明、本地暫住證明、當地固定的聯系地址、聯系方式。銀行會查看貸款人信用記錄等等。然后接受銀行對您的審查,并確定貸款額度。接下來就可以辦理借款合同,且由銀行代辦保險。辦理產權抵押登記和公證。最后剩下的就是銀行發放貸款,借貸人每月還款和還清本息后的注銷登記。貸款買房有很多種,有公積金貸款和商業貸款。要是公積金貸款就在貸款前,你先知道自己的公積金帳戶上有多少錢,單位每月給你多少錢。只有知道自己的情況才能去貸款。要是商業貸款的話就要衡量資金承受能力。3貸款買房需要什么條件貸款買房一般有兩種形式:一是,等額還款:即每月的利息還款額不變;二是,遞減還款:就是先還本金后還利息。那么貸款買房者都需要具備哪些條件呢?網友提問:銀行對于貸款買房者都有哪些條件限制呢?律師解答:1、年滿18周歲具有完全民事行為能力的自然人;2、貸款到期時男士年不超過60歲,女士年齡不超過55歲;3、有穩定合法的職業和收入來源,有還本付息能。貸款買房相關知識貸款買房期限1、個人住房貸款最長期限為30年;2、個人商業用房貸款最長期限為10年;貸款買房貸款人需提供的材料1、 身份證雙方原件及復印件借款人7份配偶2份;2、 戶口本雙方原件及復印件2份(首頁、戶主頁、本人頁)3、 結婚證原件及復印件2份(照片頁、內容頁);未婚提供單身證明原件及復印件2份(戶口所在區民政部門開具);離婚提供離婚證、單身證明原件及復印件各2份;4、 雙方收入證明原件及復印件1份注:私營業者提供營業執照副本復印件2份(必須經過當年年檢);近三個月納稅證明復印件2份;也可提供其他收入來源、易變現財產(租金、存款、債券、證券、房產、車等)5、首付款發票原件及復印件2份4住房公積金貸款買房流程大家在使用住房公積金買房時,首先應該根據自己的公積金繳納情況,到銀行算出貸款金額和月供額,然后再決定使用哪種方式貸款。接下來我們就一起來看看用住房公積金貸款買房流程是怎么樣的,希望對大家能有所幫助!(一)借款人申請住房公積金貸款需要向市住房公積金管理中心提出書面申請,填寫住房公積金貸款申請表并如實提供有關資料。(二)市住房公積金管理中心負責借款人資格、擔保人資格、貸款額度和貸款期限的審查及合同的填寫同意后,借款人與中心簽訂相關合同或協議,并按中國人民銀行規定辦理保險。(三)貸款手續辦理完畢后,市住房公積金管理中心給銀行簽發準予貸款通知書,銀行接到貸款通知書后辦理貸款劃付手續。特別提醒:購房時,借款人根據自己公積金的繳納情況,到銀行進行測算,就可得知貸款的金額和每月還款數額。根據公積金管理有關規定,每年提取一次。假設客戶每年一次提取的公積金為15000元,而每月公積金貸款還款額為1500元,商業貸款還款額為1000元,在還款方式上可選擇“余額沖貸法”,即提取的公積金首先歸還當月住房公積金貸款和商業貸款本息(共計2500元),余額12500元可一次性償還住房商業性貸款本金,在還清住房商業性貸款本金后,尚有余額的再償還公積金貸款本金,因為商業性貸款利率高于公積金貸款利率?!皼_還貸”后,借款人可選擇縮短原還款期限的方式或選擇還款期限不變,減少月還款額的方式進行還貸。但目前商業銀行對客戶提前還款的次數是有一定限制的。如果客戶選擇“等額本息”還款法,每月等額還貸金額保持2500元不變,那么提取的公積金15000元,將按照原扣款方式連續每月扣款2500元。余額不足時,借款人應及時將足額款項注入用于還款的銀行卡中,上述兩種還款法,客戶可根據自身實際進行選擇。如果客戶購買個人住房時申請的是商業性貸款,如:個人住房按揭貸款、個人住房轉讓貸款、個人再交易住房貸款。當時購房因各種原因沒有申請到“公積金”貸款,而現在個人公積金繳存達到規定的年限和金額,且已滿足公積金申請購房貸款的條件,雖然目前商業銀行還不能將購房商業性貸款轉換為公積金住房貸款,但卻可提取公積金進行償還商業性貸款本息。只要借款人到公積金管理中心申請并辦理提取公積金相關手續,就可提取公積金歸還個人住房貸款本息。5銀行按揭貸款購房流程◆ 看樓并選購房源在銷售現場開發商將依法向您明示或展示以下內容:※《國有土地使用證》;※《建設用的規劃許可證》;※《施工許可證》;※《商品房預售許可證》;※《商品房銷售(預測)審核通知書》;※《商品房銷售管理辦法》;※《城市商品房預售管理辦法》;※《商品房買賣合同》;※《業主臨時公約》;※《商品房預售許可證》;※《前期物業管理服務合同》?!?簽訂《商品房預定協議書》并交付定金,領取按揭貸款指引選中房屋和審查完必要的文書之后,您需要攜帶以下資料辦理《商品房預定協議書》簽訂并付定金,同時領取房屋按揭貸款指引及《經濟收入證明》※身份證原件◆ 交付房款并簽署《商品房買賣合同》,辦理按揭貸款手續產權人本人簽署買賣合同,依約定辦理銀行按揭貸款手續;※身份證原件;※《商品房預定協議書》;※定金發票原件;※按揭貸款所需資料?!?開始供款辦理完銀行按揭手續,銀行貸款達到開發商帳戶后,您需按銀行規定領取存折及銀行卡,按規定時間開始供款?!?辦理房屋交付手續在您全部放款到賬后,開發商在雙方簽署的《商品房買賣合同》約定的交付日期前,會按合同約定的聯系方式通知您到指定的地點辦理房屋交付手續,領取房屋鑰匙,對房屋驗收?!?辦理《房屋所有權證》約入住三個月后,待開發商辦理完初始登記批復,由辦理銀行按揭貸款的中介服務機構辦理《房屋所有權證》和《他項權利證》,其依照銀行相關規定,進行上述證件的相關事項的辦理及費用的結算。6貸款買房首付是多少貸款買房首付款是按照一手房全房款減掉貸款金額而得的,二手房的首付款是用實際成交價減掉貸款額。接下來我們就一起來了解下貸款買房的相關知識,希望對大家能有所幫助!網友提問:現在國家規定貸款買房首付是多少?律師解答:一手房首付計算方式:首付款=總房款-客戶貸款額貸款額=合同價(市場價)×80%(首次貸款額度最高可達80%)二手房首付計算方式:凈首付款=實際成交價-客戶貸款額(凈首付款:不包括國家稅費和中介服務傭金的首付款)貸款額=二手房評估價×80%(首次貸款額度可達80%)貸款額估算方式,可用合同價×85%,預估出大致評估價格。貸款買房相關知識貸款買房的有缺點優點1.花明天的錢圓今天的夢  按揭就是貸款,也就是向銀行借錢,購房不必馬上花費很多錢就可以買到自己的房子,所以按揭購房的第一個優點就是錢少也能買房。2.把有限的資金用于多項投資  從投資角度說,辦按揭購房者可以把資金分開投資,貸款買房出租,以租養貸,然后再投資,這樣資金使用靈活。3.銀行替你把關  辦借款是向銀行借錢,所以房產項目的優劣銀行自然關心,銀行除了審查你本身外,還會替你審查開發商,為你把關,自然保險性高。缺點1.背負債務說到缺點,首先是心理壓力大,因為中國人的傳統習慣不允許寅吃卯糧,講究節省,所以貸款購房對于保守型的人不合適。而且事實上,購房人確實負擔沉重的債務,無論對任何人都是不輕松的。2.不易迅速變現因為是以房產本身抵押貸款,所以房再出售困難,不利于購房者退市。7住房公積金貸款利率怎么算我們都知道,使用住房公積金貸款購買第二套住房時,首付款的要求相應提高。貸款利率也比首次用住房公積金貸款利率高一些,那么,住房公積金貸款利率怎么算的呢?5年或以下貸款利率年利率:4.0%月利率:3.333333‰5年以上30年以下貸款利率年利率:4.50%月利率:3.75‰貸款額度:個人或夫妻雙方貨款額度均不得高于其公積金賬戶余額的8倍,個人最高額度為46萬,夫妻最高額度為66萬。貸款期限:30年,借款人年齡加貸款年限不得超過65年。利率說明:現行住房公積金貸款利率按中國人民銀行2012年7月公布的利率執行,全國統一。首付比例:購買首套住房的,首付比例不得少于房屋總價的30%,使用住房公積金貸款購買第二套自住房,首付款比例不得低于50%。停止向購買第三套(及以上)自住房的繳存職工家庭發放住房公積金貸款。提示:第二次使用住房公積金貸款,貸款利率按同期首次使用住房公積金貸款利率的1.1倍執行。公積金貸款計算以房屋價格計算貸款:貸款額度 = 房屋價格×貸款比例(第一套住房為70%,第二套為50%)。公積金賬戶余額計算:公積金貸款額度 = 公積金賬戶余額(含共同申請人賬戶)總和×8。以貸款最高額度計算:個人最高貸款限額為46萬,夫妻共同申請的,最高貸款限額為66萬。8銀行貸款買房利率是多少貸款利率跟貸款種類和借貸期限有關,貸款利率的高低又直接決定著借款人和放貸人之間的利潤分配,影響到兩者的利益。接下來我們就一起來看看在銀行貸款買房利率是多少?貸款程序是怎么樣的?希望對大家能有所幫助!項目(年利率%)一、短期貸款六個月以內(含)5.60%六個月至一年(含)6.06%二、中長期貸款一至三年(含)6.10%三至五年(含)6.45%五年以上6.60%三、貼現以再貼現利率為下限加點確定銀行貸款買房相關知識貸款程序購房貸款中人們最關心的是條件及程序,首先辦理購房貸款需要提供的資料:1、申請人和配偶的身份證、戶口原件及復印件3份(如申請人與配偶不屬于同一戶口的需另附婚姻關系證明)。2、購房協議書正本。3、房價30%或以上預付款收據原件及復印件各1份。4、申請人家庭收入證明材料和有關資產證明等,包括工資單、個人所得稅納稅單、單位開具的收入證明、銀行存單等。5、開發商的收款帳號1份。所需條件1. 年齡在18-60歲的自然人(港澳臺及外籍亦可)2.具有穩定職業、穩定收入,按期償付貸款本息的能力。3.借款人的實際年齡加貸款申請期限不應超過70歲.4.有合法有效的購買、建造、大修住房的合同、協議以及貸款行要求提供的其他證明文件。5.有所購住房全部價款30%以上的自籌資金(對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的, 自籌資金比例為20%),并保證用于支付所購住房的首付款。6.有貸款行認可的資產進行抵押或質押,或(和)有足夠代償能力的法人、其他經濟組織或自然人作為保證人。借款人應提供的材料1. 夫妻雙方身份證、戶口本/外地人需暫住證和戶口本2.結婚證/離婚證或法院判決書/單身證明2份3.收入證明(銀行指定格式)4.所在單位的營業執照副本復印件(加蓋公章)5. 資信證明:包括學歷證,其他房產,銀行流水,大額存單等6.如果借款人為企業法人的還必須提供經年檢的營業執照、稅務登記證、組織機構代碼證、企業章程、財務報表。9按揭買房房產證到底該誰持有1.按揭買了房,在辦理銀行按揭貸款后,銀行已將他個人貸款的房款給付房產公司,和房產公司不存在什么關系了,但房產公司說如果他將來還不起銀行貸款,銀行會首先聯系房產公司對房產進行處理。請問:按揭房個人貸款部分由銀行支付給房產公司后,購房人和房產公司還有關系么?律師回復:除房屋在保修期內出現質量問題由房產開發商負責外,房產公司和業主不再有關系了。一般情況下,購房者和房產公司簽訂房屋買賣合同,和銀行簽訂貸款合同和房屋抵押合同,房產公司和銀行簽訂保證擔保合同。購房者還款過程中如果不能按約交付按揭房款的話,銀行可通過訴訟方式解決房貸糾紛。2.按揭買的房,房產公司在幫助辦理完銀行按揭房房產證和土地證后,房產公司一直持有我的房產證。請問:這種情況下房產證到底是應該自己持有還是房產公司持有?房產公司是否有權扣押業主房產證?律師回復:房產公司無權扣押業主房產證。購房人以銀行貸款交清房款后,就只和銀行存在借貸關系。購房人已按合同履行完相應的義務,這時房產公司無權扣押業主房產證,所以依法辦理的房產證和土地證應該交由業主持有。3.自己申請的銀行按揭貸款時間是30年,如果在將來尚余的20多年中房產公司破產或改換名稱后,我的房產證在房產公司手中因故丟失。請問:房產證丟失責任由誰來承擔?他應該向誰來主張房產證丟失的損失?律師回復:應該由房產公司來承擔責任。若房產證在房產公司存放過程中因故丟失,業主應該向房產公司主張損失,若房產公司已經破產,不存在這個主體,可以向相關部門補辦相應的證書,如果房產公司僅改換名稱,不影響其繼續承擔相應的義務。相關法律知識:房產證是購房者通過交易,取得房屋的合法所有權,可依法對所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權利的證件。即《房屋所有權證》,是國家依法保護房屋所有權的合法憑證。房屋所有者憑證管理和使用自己的房屋。房產證包括房屋所有權證和房屋共有權證,在通常意義上,房產證是房屋所有權證的簡稱,是由不動產登記機關發放的證明房屋所有權歸屬的書面憑證。END
    • 如何貸款買房
      • 2021-11-28
      • 提問者: 褶-PLEATS 工作室
      工薪族購房的兩種貸款方式 工薪族貸款可用公積金貸款和“按揭”貸款二種方式。 (一)用公積金貸款購房。公積金貸款是為支持一般收入的職工家庭購房而設立的一種低息長期貸款,由建設銀行房地產信貸部門發放。寧德市規定最高貸款限度為3萬元,貸款償還最長年限7年。公積金貸款的對象是:具有城鎮常住戶口,繳存住房公積金的職工。貸款條件是:有相當于所購住房價格30%以上的自籌資金(可以用住房公積金存款抵充),有償還貸款本息的能力,同意辦理住房抵押和保險。貸款額度在可貸額度和最高限度內,根據具體情況確定。 貸款本息是如何償還的呢?償還時采用每月等額均還的方式。還款方式:每月償還貸款本息= 貸款本金×月利率十貸款本金×月利率/(1十月利率)還款總月數-11] 。 (二)用“按揭”貸款購房。對于無法享用公積金低息貸款的家庭,可爭取享用“按揭”貸款。但按揭貸款僅對某些房產項目提供支持,故選得當,才能享受按揭貸款,但它與公積金貸款相比,利率較高。按揭貸款的對象和條件,與公積金貸款基本相同??少J額度主要根據償還能力而定,每月經濟收入應高于每月貸款償還額的2倍。貸款限額不得超過房價的70%,貸款最長償還期限20年。 個人房貸業務介紹 “個人購置住房貸款”是最基礎的住房按揭業務,各家銀行都在開展該業務,個人購置住房貸款是一種擔保性貸款,可采取抵押、質押、保證或上述三種擔保方法并用的方式。 申請人應具備的條件 各銀行一般都要求“個人購置住房貸款”對象應是具有完全民事行為能力的自然人,同時具備以下條件:1.具有城鎮常住戶口或有效居留身份;2.有穩定的職業和收入,信用良好,有按期還貸款本息的能力;3.不享受購房補貼的,不低于購買住房全部價款的20%作為購房的首期付款;享受購房補貼的,以個人承擔部分的20%作為購房首期付款;4.有銀行認可的資產作為抵押或質押,或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息、并承擔連帶責任的保證人;5.具有購房合同或協議,所購住房價格基本符合銀行或銀行委托的房地產估價機構的評估價值。 申請所需證件 在申請借款時,申請人應出具多種文件,主要包括:1.身份證件(居民身份證、戶口簿或其它有效居留證件);2.貸款人認可部門出具的借款經濟收入或償債能力證明;3.符合規定的購買住房合同意向書、協議或其它批準文件;4.抵押物或質押物的清單、權屬證明以及有處分權人同意抵押、質押證明和抵押物估價證明;5.保證人同意提供擔保的書面文件和保證人資信證明;6.以儲蓄存款作為自籌資金的,需提供銀行存款憑證;7.以公積金作為自籌資金的,需提供住房公積金管理部門批準動用公積金存款的證明。 個人貸款額度 個人購置住房貸款的貸款額度為不高于房地產評估機構評估的擬購買住房的價值或實際購房費用總額的80%(以二者低者為準),貸款期限最長可達30年。 償還方式選擇 在還款時,借款人應按借款合同約定的還款計劃、還款方式償還貸款本息。如借款人提前還款,應事先征得貸款人同意,并辦理有關手續。償還本息的方式有以下兩種: 1.貸款期限在一年(含一年)的,實行到期一次還本付息,利隨本清;2.貸款期限在1年以上的,可采取等額本息還款法和等額本金還款法等還款方法,按月歸還貸款本息。 房貸質押和抵押 可以作為購置住房抵押物和質押物主要有如下種類: (一)個人住房貸款的抵押物 1.借款人有權自主支配的房產及其它地上定著物;2.借款人依法取得的國有土地使用權; (二)個人住房貸款的質押物包括國庫券、國家重點建設債券、金融債券、AAA級企業債券、個人定期儲蓄存單等有價證券。 一般來說,若銷售率達不到30%,發展商的資金便收不回來,當銷售率在一定時期內沒有改觀時,發展商會被迫降價;若銷售率達50%,則表明供求比較平衡,房價會維持在一定水平內一段時間;若銷售率在70%左右,則表明需求漸熱,發展商的開發成本已基本收回,房價就會上升。自然這樣的房子肯定會保值 ;另外,一定要地段強、外觀好、物業管理周嚴、知名度高、交通、購物、醫療、學習等方便。這樣的房產均有升值的空間。在介紹些其他方面給您: 哪些房不能買: 根據國家規定,下列情況中的房屋買賣將受到限制: 一是違法或違章建筑; 二是房屋使用權不能買賣,房屋產權有糾紛或產權未明確時,也不能買賣; 三是未經合法程序批準銷售的房屋; 四是著名建筑物或文物古跡等限制流通的房屋; 五是由于國家建設需要,已確定為拆遷范圍內的房屋,禁止買賣。 購房殺價有哪些竅門: 有人說,買房屋勝敗的關鍵就要看你殺價的本領了,這話不無道理,對 于想做投資的購房者而言更是如此。只有買到便宜的房屋才有自己的利潤空間.否則拋出之后 不但沒賺甚至要賠本。房地產買賣談判的技巧在于掌握市場動向,心中有數,同時,了解對方情況,知己知彼。最后,心要“狠”,狠狠殺價 買賣談判的學問大得很,只有做足功夫,才能胸有成竹,勝券在握。 一要不動聲色、多方了解 1 看房屋。房子是實物,一切都可收入眼中,看房子里,應表現也自己有興趣,太冷淡賣主對方也會沒有心思同你多談,同時細心觀察房子結構,采光,保養 周圍環境等,還要多聽賣主解釋,多問賣主問題。 2 掌握背景材料。房屋推出市場多久了,有多少人出過價,出價多少,可作一個參考系數。愈是多人出價的房屋,表示其轉售力愈強。 3 讓賣主知道你購房是自住,非為轉賣。通常賣主不希望房屋銷售人員居間獲利,而且喜歡自住之買家, 一可賣得高價,再者比較簡單。 二要摸透賣方心理: 1 賣方多久內必須賣屋,對于在什么時候殺價非常重要,愈接近賣主要賣的期限,賣主愈急切出售,這就是你最有利的殺價時刻。 2 了解賣主售得屋款擬作何用途。如果賣方信得屋款,并不急用,則房屋殺價,必遭許多挫折,遇此情形,是你罷手或者轉向的時候。 3 定金方面。定金多少才算恰當,并無一定標準,視各人需要而定,由雙方協商。 殺價原理: 1 暴露房屋的缺點,對于賣主的房屋所有缺點加以揭露,使賣主對自己所開高價失去信心借以達到殺價的目的。 2 拖延戰術。若賣主急欲脫手,可刻意拖延時間,如謊稱需時間匯集資金等,等到臨近期限的最后一個階段,給予殺價。 3 合伙戰術。你可以告訴賣主是與合伙人共同投資的,所出價格需同合伙人商議略施小計殺價。 4 欲擒故縱。對于所看的房屋,明明中意,仍要表示不喜歡的各種理由,借此殺價。 總之,殺價的方法很多,買主只要頭腦清晰,靈活運用,見機行事,必能心想事成,大功告成。 目前貸款購房主要有以下幾種:1、住房公積金貸款;2、個人住房商業性貸款;3、個人住房組合貸款。 1、住房公積金貸款:對于已參加交納住房公積金的居民來說,貸款購房時,應該首選住房公積金低息貸款。住房公積金貸款具有政策補貼性質,貸款利率很低,不僅低于同期商業銀行貸款利率(僅為商業銀行抵押貸款利率的一半),而且要低于同期商業銀行存款利率,也就是說,在住房公積金抵押貸款利率和銀行存款利率之間存在一個利差。同時,住房公積金貸款在辦理抵押和保險等相關 手續時收費減半。 2、個人住房商業性貸款:以上兩種貸款方式限于交納了住房公積金的單位員工使用,限定條件多,所以,未繳存住房公積金的人無緣申貸,但可以申請商業銀行個人住房擔保貸款,也就是銀行按揭貸款。只要您在貸款銀行存款余額占購買住房所需資金額的比例不低于30%,并以此作為購房首期付款,且有貸款銀行認可的資產作為抵押或質押,或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔連帶責任的保證人,那么就可申請使用銀行按揭貸款。 3、個人住房組合貸款:住房公積金管理中心可以發放的公積金貸款,最高限額一般為10-29萬元,如果購房款超過這個限額,不足部分要向銀行申請住房商業性貸款。這兩種貸款合起來稱之為組合貸款。此項業務可由一個銀行的房地產信貸部統一辦理。組合貸款利率較為適中,貸款金額較大,因而較多被貸款者選用。 個人住房委托貸款(公積金貸款)最劃算,個人住房貸款(商業性貸款)利息負擔最重,但具體的還款差別有多大,我們不妨進行一下比較: 假設某購房者夫婦二人欲購買一總價50萬元的住房,以自有資金支付首付款30%,即15萬元,其余35萬元申請15年貸款。夫婦二人月收入為6000元,月公積金繳存比例為20%(企業與個人各負擔一半),現公積金總額為4萬元。商業性貸款的利息負擔比政策性貸款高得多,達到了1/3,月還款額多出10%,總額多出近5萬元,可不是個小數目。如此看來,自然應該選擇個人住房委托貸款,但是不行,這對夫婦不能完全依靠個人住房委托貸款,即便他們現有的公積金達4萬元,就是按10倍的較低倍率計算他們也可申請40萬元的公積金貸款,但因為政策性貸款最高限額只有30萬元,因此35萬元還是不可以的。因此,這對夫婦只有退而求其次,選擇個人住房組合貸款。那么,他們每月的還款負擔承受得了嗎?說起來他們每月還款2781.45元,但其中一部分可以由他們還款期每月繳存的公積金抵付,金額最多可以達到總收入的20%,即1200元/月,那么他們需要自行支付的供樓款只有(2781.45-1200)1581.45元/月,和他們6000元的月收入相比負擔是很輕的了。不過,如果沒有公積金的支持,完全依靠商業貸款,那么每月還款負擔還是比較重的,但占總收入50%左右的供樓負擔還是可以接受的。建議購房者在確定購房預算時不妨仔細算一算,多列出幾種選擇比較一下再去申請相應的貸款。 辦理住房公積金貸款應按下列程序: (一)借款人申請住房公積金貸款需要向市住房公積金管理中心提出書面申請,填寫住房公積金貸款申請表并如實提供有關資料。 (二)市住房公積金管理中心負責借款人資格、擔保人資格、貸款額度和貸款期限的審查及合同的填寫同意后,借款人與中心簽訂相關合同或協議,并按中國人民銀行規定辦理保險。 (三)貸款手續辦理完畢后,市住房公積金管理中心給銀行簽發準予貸款通知書,銀行接到貸款通知書后辦理貸款劃付手續 特別提醒:購房時,借款人根據自己公積金的繳納情況,到銀行進行測算,就可得知貸款的金額和每月還款數額。根據公積金管理有關規定,每年提取一次。假設客戶每年一次提取的公積金為15000元,而每月公積金貸款還款額為1500元,商業貸款還款額為1000元,在還款方式上可選擇“余額沖貸法”,即提取的公積金首先歸還當月住房公積金貸款和商業貸款本息(共計2500元),余額12500元可一次性償還住房商業性貸款本金,在還清住房商業性貸款本金后,尚有余額的再償還公積金貸款本金,因為商業性貸款利率高于公積金貸款利率?!皼_還貸”后,借款人可選擇縮短原還款期限的方式或選擇還款期限不變,減少月還款額的方式進行還貸。但目前商業銀行對客戶提前還款的次數是有一定限制的。如果客戶選擇“等額本息”還款法,每月等額還貸金額保持2500元不變,那么提取的公積金15000元,將按照原扣款方式連續每月扣款2500元。余額不足時,借款人應及時將足額款項注入用于還款的銀行卡中,上述兩種還款法,客戶可根據自身實際進行選擇。 如果客戶購買個人住房時申請的是商業性貸款,如:個人住房按揭貸款、個人住房轉讓貸款、個人再交易住房貸款。當時購房因各種原因沒有申請到“公積金”貸款,而現在個人公積金繳存達到規定的年限和金額,且已滿足公積金申請購房貸款的條件,雖然目前商業銀行還不能將購房商業性貸款轉換為公積金住房貸款,但卻可提取公積金進行償還商業性貸款本息。只要借款人到公積金管理中心申請并辦理提取公積金相關手續,就可提取公積金歸還個人住房貸款本息。 申請銀行個人住房貸款工作流程: (一)買方要與開發商簽訂《商品房預售契約》。 (二)支付30%以上的房款。 (三)去房管部門辦理預售登記。 (四)辦完預售登記后,買方持契約正本,填寫借款申請及借款合同。 兩種還貸方式利息天壤之別 一般的購房人只知道貸款必須償還利息,可是,采用不同的還貸方法,利息卻有天壤之別。貸款額在40萬元左右、限期30年的,利息差額可以達到10萬元之巨!至于這個,不少人都還被蒙在鼓里——兩種還貸法利息差額大,在此摘錄一篇供您參閱。 市民劉先生上個月剛買了新房,并辦完了住房貸款手續,每月還貸額近2000元。誰知道就在本月即第一次還貸后,劉先生卻知道了一件讓他大為驚訝的事———他的一位親戚和自己貸款額度相差無幾、年限相同,但是總體還貸利息卻相差近2.5萬元!原因只是他們采用了不同的還貸方式。而此前,劉先生稱自己對另一種還貸方式一無所知。 “在簽合同的時候,銀行工作人員只是抱來一大堆貸款合同,密密麻麻的,然后幫你一會翻到這里、一會翻到那里,指著一些空白的地方,讓你簽上姓名、填上身份證號碼、按上手印即可,根本沒有提及還有另外一種還款方法?!?簽下這份貸款合同后,劉先生自己測算了一下,利息總額高達17.6萬多元。要不是親戚提醒,劉先生還以為貸款就是這樣辦的,又氣憤又心疼的劉先生忍不住把自己的貸款合同拿出來又仔細翻了好幾遍,發現合同里的確有兩種貸款方法可供自己選擇,但是空白處已經被銀行事先填上了等額本息還款法,根本就沒有自己考慮的余地。他請朋友算了一下,如果套用另外一種還款方法,那么自己30萬元、20年商業性住房貸款利息總額不到15.2萬元,比現在要少2.49萬元。 銀行普遍主薦“等額法” 為了探明究竟,連日來,記者也以購房人的身份對南京多家銀行進行了暗訪。 在農業銀行新街口支行的消費信貸超市,記者表示準備購買一處總價為80萬元的商品房,首付30%,公積金貸款12萬元,余下的44萬元準備辦理商業貸款,30年還清。一位工作人員熱情地接待了記者。她首先給記者介紹了本息還款法(等額法),通過測算,“月還款額”一項顯示為2372.78元; 記者隨之詢問有無其他的還款方式,該工作人員說還有另一種“本金還款法”(遞減法)。每個月的還款額都不同,從3000元左右逐漸遞減到1000多元。 究竟選擇哪一種方法呢?以下是記者和該工作人員的一段對話: “兩種還貸方法哪一種更合算呢?” “總的說來第二種遞減法少付點錢,但是一般人都不會等到30年才還清的,如果提前還貸的話就沒有那么大差距了。何況使用遞減法雖然后面還得少,但是一開始壓力太大了?!?“哪一種更方便呢?” “當然是第一種等額法方便,每個月只需按月還給銀行相同數額的錢就行了。第二種遞減法每個月的錢數都不同,算起來也很麻煩……所以我們一般都推薦客戶選擇等額法?!?隨后,記者繼續以購房人的身份電話咨詢了商業銀行、招商銀行、工商銀行、建設銀行等多家銀行,大多數都以介紹“本息還款法”即等額法為主,有的甚至根本不提及遞減還款方式。雖然一些銀行工作人員最終也承認應該按照個人的不同情況選擇還款方式,但是從其話語中,可以很明顯地聽出對等額法的傾向性。 銀行傾向性在于息差 導致銀行產生這種傾向性的原因何在呢?一位從事金融行業多年的人士一語道破:“關鍵在于息差?!?“兩種方法的利息差距大著哪!”該位人士以記者暗訪的例子進行了一番計算,得出的結果令人震驚———同樣是44萬元、30年的商業性貸款,等額法的利息總額為41.4萬多元,而遞減法為29.7萬元左右。兩種不同還貸方法利息竟然相差11萬元之多! 該人士稱,同樣一筆貸款業務,對于“吃利息飯”的銀行來說,當然希望購房人全都選擇利息高的還貸方法。就像普通商品買賣一樣,一般的商家都會推薦顧客購買價格高、利潤高的商品,怎么會推薦價格低、利潤低的商品呢? 至于銀行解釋的“等額法比遞減法方便”的理由,記者發現,使用遞減法實際上也并不如想像的那么麻煩。雖然每個月的還款額都不同,但是具體數額并不需要人力測算,銀行的計算機系統十分輕松地便可以打印出30年中每一個月還款數據的表格,購房人只需遵照交錢就行了。 而另外一個“遞減法開始還款壓力大”的解釋,記者通過業內人士測算發現,雖然遞減法開頭的還款額度的確較高,為3000元左右,但是相對于等額法2372元來說,也就高出620元左右,且持續時間也只有一年零兩個月。大多數時間的還款額集中在2000多元和1000多元之間。相信600多元的差額大多數購房人都能承受,何況,這樣“省下來”的利息高達11多萬元,值得大多數購房人重新考慮。 銀行稱沒占到便宜 昨日,建行、中行、農行、民生等幾家銀行在接受記者采訪時稱,兩種還款方法表面上看兩者利息總額相差不少,而實際上兩者的計算原理是一回事。 “不存在銀行占便宜。首先,兩種還貸方法并不是哪家商業銀行自己制定的,而是央行規定的?!苯ㄐ薪K省分行房地產信貸處處長叢華昌介紹說,1998年5月央行頒布了《個人住房貸款管理辦法》,規定了住房貸款有等額本息和等額本金兩種還款方法。不管是哪種還貸方法都是符合規定的。而且實際上兩種還款方法計算原理是一樣的。 “簡單地看,兩者利息是相差一定額度,但是對于銀行來說,并沒有通過哪種方式多收了顧客的利息,因為這兩種還貸方式都是按照客戶占用銀行資金的時間價值來計算的?!?據叢處長解釋,造成這兩種還款方法利息總額不同的根本原因,在于顧客占用銀行資金發生了變化。遞減還款法,由于顧客一開始就多還本金,所以越往后所占銀行本金越少,因而所產生的利息也少。而等額本息還款法則不同,開始還的貸款本金較少,占用銀行資金相對也較多,所以利息也會相應增加。 針對目前老百姓對兩種還款方式不太了解、不太熟悉的現狀,昨天一些銀行表示今后在辦理貸款之前,將加強告知義務。 “可能我們的部分柜面人員會覺得選擇等額本息還款法是約定俗成的事,老百姓也習慣于這種還款方式,所以就沒有對遞減法進行解釋和宣傳,客戶來了就照老辦法給辦了?!?一些銀行表示,今后在辦理住房貸款前,“要將話說在前面”,讓客戶自主選擇。 消協稱購房人有知情權 南京市消費者協會秘書長孫建和在剖析上述現象時說,貸款購房也是一種消費行為,消費者享有《消法》賦予的知情權和選擇權。銀行作為向消費者提供服務的經營者,有義務在服務場所的顯著位置公示兩種不同的服務內容,即兩種不同的還款方式。另外,還應該客觀地且明確地向消費者介紹兩種還款方式的不同之處,以及各自的利弊,否則,就是侵害了《消法》賦予消費者的權利。 我國《消法》第八條、第九條規定,“消費者享有知悉其購買、使用的商品或接受的服務的真實情況的權利”;“消費者有權自主選擇商品或者服務方式,自主決定購買或不購買任何一種商品、接受或不接受任何一項服務”;“消費者在自主選擇商品或服務時,有權進行比較、鑒別和挑選?!?孫建和認為,如果銀行在沒有明確告知兩種還款方式及其利弊的情況下,擅自替消費者作主選擇其中一種還款方式,那么就違法了《消法》的上述規定,對消費者的知情權、選擇權構成了侵害。 原因在雙方信息不對稱 貸款購房人可以享受兩種不同的還貸方法,這是中國人民銀行的明文規定。然而,為何到了實際操作中,一種方式深受青睞,而另一種方式就明顯受到“冷遇”了呢?導致本金還款法“銀行不薦、消費者不知”的根本原因究竟是什么? 受訪的多位專家及業內人士均一致指出,購房人和銀行之間嚴重的信息不對稱,是首要原因。在市場經濟條件下,這種信息不對稱的局限必然可以給銀行有意無意隱瞞信息、牟取更多利息收入創造有利條件;而購房人由于信息缺乏,必然處于弱勢。 錢蘇平律師說,消費者畢竟不是銀行家,人民銀行的規定也只是面對銀行而設的,普通人無從得知,所以在選擇購房貸款時,往往是銀行說什么就是什么,具有一定的盲從心理。 陳廣華律師也認為,在貸款購房過程中,銀行和購房人處于明顯的不平等地位。銀行占有了大量消費者不具備的信息,而且有充分的理由和條件對消費者購房作出主觀引導。(記者/王海燕鄭春平) 相關鏈接 兩種還貸方式比較 1、計算方法不同。 等額本息還款法。即借款人每月以相等的金額償還貸款本息。 等額本金還款法。即借款人每月等額償還本金,貸款利息隨本金逐月遞減, 2、兩種方法支付的利息總額不一樣。在相同貸款金額、利率和貸款年限的條件下,“本金還款法”的利息總額要少于“本息還款法”; 3、還款前幾年的利息、本金比例不一樣?!氨鞠⑦€款法”前幾年還款總額中利息占的比例較大(有時高達90%左右),“本金還款法”的本金平攤到每一次,利息借一天算一天,所以二者的比例最高時也就各占50%左右。 4、還款前后期的壓力不一樣。因為“本息還款法”每月的還款金額數是一樣的,所以在收支和物價基本不變的情況下,每次的還款壓力是一樣的;“本金還款法”每次還款的本金一樣,但利息是由多到少、依次遞減,同等情況下,后期的壓力要比前期輕得多。 參考資料:
    • 貸款40萬,20年還清,月供多少?
      • 2021-11-28
      • 提問者: Nothing、
      貸款的還款方式有兩種,分別是等額本金和等額本息;在2018年5年以上的貸款基準利率是4.9%;如果按照這個計算,40萬貸款20年使用等額本息還款方式,每月需還款2617.78元;如果使用等額本金還款方式,第一個月還款額為3300元,第二個月是3293.19元,最后一個月為1673.47元??梢钥闯鲈谇捌诘倪€款中等額本金比等額本息壓力大,需要借款人擁有良好的收入,不過等額本金后期的還款壓力會比較輕。還有就是等額本息還款的總利息要比等額本金高,所以在選擇還款方式上,一定要根據自己的收入來決定。在還款時等額本息前期還款中利息占據了很大一部分,后期還的本金比較多。而等額本金每月的還款額度中本金占據的比例比較大。不過不論什么樣的還款方式都可以提前還款。提前還貸時可以部分歸還或者全額歸還。部分還款可以縮短貸款時間也可以降低每月的還款額,如果感覺有壓力,部分歸還后可以降低每月還款額度。全部還款后,要辦理相關的手續,比如房屋貸款要辦理解押手續。不論怎么還款一定要根據實際情況來選擇。還有一種就是:貸款本金:400000元 貸款年限:20年(240個月) 利率不變還清全部貸款的4種情況: 按照商業貸款,等額本息計算 年 利 率:6.55%(月利5.45833333333333‰) 每月月供:2994.08元 總 利 息:318578.91元 按照商業貸款,等額本金計算 年 利 率:6.55%(月利5.45833333333333‰) 首月月供:3850元 逐月遞減:9.1元 末月月供:1675.76元 總 利 息:263091.67元 按照公積金貸款,等額本息計算 年 利 率:4.5%(月利率3.75‰) 每月月供:2530.6元 總 利 息:207343.4元 按照公積金貸款,等額本金計算 年 利 率:4.5%(月利率3.75‰) 首月月供:3166.67元 逐月遞減:6.25元 末月月供:1672.92元 總 利 息:180750元這個除了貸款額度、貸款年限之外,貸款利率和還款方式也是不可或缺的因素。一、按揭貸款?!?、等額本息還款,貸款利息為228266.29元,本息合計628266.29元,每月還款額度為2617.78元。2、等額本金還款,貸款利息為196816.67元,本息合計596816.67元,首月還款額為3300元,每月遞減6.81元。以上兩種方法相比較,等額本金法比等額本息法少還31449.62元。二、公積金貸款。1、等額本息還款,貸款利息為144507.93元,本息合計544507.93元,每月還款額度為2268.78元。2、等額本金還款,貸款利息為130541.67元,本息合計530541.67元,首月還款額為2750元,每月遞減4.51元。以上兩種方法相比較,等額本金法比等額本息法少還13966.26元。
    • 研究生助學貸款怎么辦理
      • 2021-11-28
      • 提問者: 琉璃
      11、申請條件(1)有中華人民共和國國籍;(2)實守信,遵紀守法;(3)已被根據國家有關規定批準設立、實施高等學歷教育的全日制普通本科高校、高等職業學校和高等??茖W校(含民辦高校和獨立學院,學校名單以教育部公布的為準)正式錄取,取得真實、合法、有效的錄取通知書的新生或高校在讀的本??茖W生、第二學士學位學生和研究生;(4)生本人入學前戶籍、其父母(或其他法定監護人)戶籍均在本縣(市、區);(5)庭經濟困難,所能獲得的收入不足以支付在校期間完成學業所需的基本費用。22、辦理程序生源地信用助學貸款按年度申請、審批和發放。學生在新學期開始前,向家庭所在縣 ( 市、區 ) 的學生資助管理中心提出貸款申請(有的地區直接到相關金融機構申請)??h級學生資助管理中心負責對學生提交的申請進行資格初審。金融機構負責最終審批并發放貸款。33、貸款金額借款人每學年申請的貸款金額原則上不超過6000元。44、貸款利息生源地信用助學貸款利率執行中國人民銀行同期公布的同檔次基準利率,不上浮。學生在校期間的利息由財政全部補貼,畢業后的利息由學生和家長 ( 或其他法定監護入) 共同負擔。55、還款期限和還款方式生源地信用助學貸款期限原則上按全日制本??茖W制加 10 年確定,最長不超過 14 年,其中,在校生按剩余學習年限加10年確定。學制超過4年或繼續攻讀研究生學位、第二學士學位的,相應縮短學生畢業后的還貸期限。學生在校及畢業后兩年期間為寬限期,寬限期后由學生和家長( 或其他法定監護人 ) 按借款合同約定,按年度分期償還貸款本息。END
    • 貸款有幾種形式,分別是怎么還貸的
      • 2021-11-28
      • 提問者: 會飛的茄子 ?樂山孃孃
      目前貸房主要有以下幾種1、公積金貸款;2、個人住房商業性貸款;3、個人住房組合貸款。 1、住房公積金貸款:對于已參加交納住房公積金的居民來說,貸款購房時,應該首選住房公積金低息貸款。住房公積金貸款具有政策補貼性質,貸款利率很低,不僅低于同期商業銀行貸款利率(僅為商業銀行抵押貸款利率的一半),而且要低于同期商業銀行存款利率,也就是說,在住房公積金抵押貸款利率和銀行存款利率之間存在一個利差。同時,住房公積金貸款在辦理抵押和保險等相關 手續時收費減半。 2、個人住房商業性貸款:以上兩種貸款方式限于交納了住房公積金的單位員工使用,限定條件多,所以,未繳存住房公積金的人無緣申貸,但可以申請商業銀行個人住房擔保貸款,也就是銀行按揭貸款。只要您在貸款銀行存款余額占購買住房所需資金額的比例不低于30%,并以此作為購房首期付款,且有貸款銀行認可的資產作為抵押或質押,或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔連帶責任的保證人,那么就可申請使用銀行按揭貸款。 3、個人住房組合貸款:住房公積金管理中心可以發放的公積金貸款,最高限額一般為10-29萬元,如果購房款超過這個限額,不足部分要向銀行申請住房商業性貸款。這兩種貸款合起來稱之為組合貸款。此項業務可由一個銀行的房地產信貸部統一辦理。組合貸款利率較為適中,貸款金額較大,因而較多被貸款者選用。 個人住房委托貸款(公積金貸款)最劃算,個人住房貸款(商業性貸款)利息負擔最重,但具體的還款差別有多大,我們不妨進行一下比較: 假設某購房者夫婦二人欲購買一總價50萬元的住房,以自有資金支付首付款30%,即15萬元,其余35萬元申請15年貸款。夫婦二人月收入為6000元,月公積金繳存比例為20%(企業與個人各負擔一半),現公積金總額為4萬元。商業性貸款的利息負擔比政策性貸款高得多,達到了1/3,月還款額多出10%,總額多出近5萬元,可不是個小數目。如此看來,自然應該選擇個人住房委托貸款,但是不行,這對夫婦不能完全依靠個人住房委托貸款,即便他們現有的公積金達4萬元,就是按10倍的較低倍率計算他們也可申請40萬元的公積金貸款,但因為政策性貸款最高限額只有30萬元,因此35萬元還是不可以的。因此,這對夫婦只有退而求其次,選擇個人住房組合貸款。那么,他們每月的還款負擔承受得了嗎?說起來他們每月還款2781.45元,但其中一部分可以由他們還款期每月繳存的公積金抵付,金額最多可以達到總收入的20%,即1200元/月,那么他們需要自行支付的供樓款只有(2781.45-1200)1581.45元/月,和他們6000元的月收入相比負擔是很輕的了。不過,如果沒有公積金的支持,完全依靠商業貸款,那么每月還款負擔還是比較重的,但占總收入50%左右的供樓負擔還是可以接受的。建議購房者在確定購房預算時不妨仔細算一算,多列出幾種選擇比較一下再去申請相應的貸款。 辦理住房公積金貸款應按下列程序: (一)借款人申請住房公積金貸款需要向市住房公積金管理中心提出書面申請,填寫住房公積金貸款申請表并如實提供有關資料。 (二)市住房公積金管理中心負責借款人資格、擔保人資格、貸款額度和貸款期限的審查及合同的填寫同意后,借款人與中心簽訂相關合同或協議,并按中國人民銀行規定辦理保險。 (三)貸款手續辦理完畢后,市住房公積金管理中心給銀行簽發準予貸款通知書,銀行接到貸款通知書后辦理貸款劃付手續 特別提醒:購房時,借款人根據自己公積金的繳納情況,到銀行進行測算,就可得知貸款的金額和每月還款數額。根據公積金管理有關規定,每年提取一次。假設客戶每年一次提取的公積金為15000元,而每月公積金貸款還款額為1500元,商業貸款還款額為1000元,在還款方式上可選擇“余額沖貸法”,即提取的公積金首先歸還當月住房公積金貸款和商業貸款本息(共計2500元),余額12500元可一次性償還住房商業性貸款本金,在還清住房商業性貸款本金后,尚有余額的再償還公積金貸款本金,因為商業性貸款利率高于公積金貸款利率?!皼_還貸”后,借款人可選擇縮短原還款期限的方式或選擇還款期限不變,減少月還款額的方式進行還貸。但目前商業銀行對客戶提前還款的次數是有一定限制的。如果客戶選擇“等額本息”還款法,每月等額還貸金額保持2500元不變,那么提取的公積金15000元,將按照原扣款方式連續每月扣款2500元。余額不足時,借款人應及時將足額款項注入用于還款的銀行卡中,上述兩種還款法,客戶可根據自身實際進行選擇。 如果客戶購買個人住房時申請的是商業性貸款,如:個人住房按揭貸款、個人住房轉讓貸款、個人再交易住房貸款。當時購房因各種原因沒有申請到“公積金”貸款,而現在個人公積金繳存達到規定的年限和金額,且已滿足公積金申請購房貸款的條件,雖然目前商業銀行還不能將購房商業性貸款轉換為公積金住房貸款,但卻可提取公積金進行償還商業性貸款本息。只要借款人到公積金管理中心申請并辦理提取公積金相關手續,就可提取公積金歸還個人住房貸款本息。 申請銀行個人住房貸款工作流程: (一)買方要與開發商簽訂《商品房預售契約》。 (二)支付30%以上的房款。 (三)去房管部門辦理預售登記。 (四)辦完預售登記后,買方持契約正本,填寫借款申請及借款合同。 兩種還貸方式利息天壤之別 一般的購房人只知道貸款必須償還利息,可是,采用不同的還貸方法,利息卻有天壤之別。貸款額在40萬元左右、限期30年的,利息差額可以達到10萬元之巨!至于這個,不少人都還被蒙在鼓里——兩種還貸法利息差額大,在此摘錄一篇供您參閱。 市民劉先生上個月剛買了新房,并辦完了住房貸款手續,每月還貸額近2000元。誰知道就在本月即第一次還貸后,劉先生卻知道了一件讓他大為驚訝的事———他的一位親戚和自己貸款額度相差無幾、年限相同,但是總體還貸利息卻相差近2.5萬元!原因只是他們采用了不同的還貸方式。而此前,劉先生稱自己對另一種還貸方式一無所知。 “在簽合同的時候,銀行工作人員只是抱來一大堆貸款合同,密密麻麻的,然后幫你一會翻到這里、一會翻到那里,指著一些空白的地方,讓你簽上姓名、填上身份證號碼、按上手印即可,根本沒有提及還有另外一種還款方法?!?簽下這份貸款合同后,劉先生自己測算了一下,利息總額高達17.6萬多元。要不是親戚提醒,劉先生還以為貸款就是這樣辦的,又氣憤又心疼的劉先生忍不住把自己的貸款合同拿出來又仔細翻了好幾遍,發現合同里的確有兩種貸款方法可供自己選擇,但是空白處已經被銀行事先填上了等額本息還款法,根本就沒有自己考慮的余地。他請朋友算了一下,如果套用另外一種還款方法,那么自己30萬元、20年商業性住房貸款利息總額不到15.2萬元,比現在要少2.49萬元。 銀行普遍主薦“等額法” 為了探明究竟,連日來,記者也以購房人的身份對南京多家銀行進行了暗訪。 在農業銀行新街口支行的消費信貸超市,記者表示準備購買一處總價為80萬元的商品房,首付30%,公積金貸款12萬元,余下的44萬元準備辦理商業貸款,30年還清。一位工作人員熱情地接待了記者。她首先給記者介紹了本息還款法(等額法),通過測算,“月還款額”一項顯示為2372.78元; 記者隨之詢問有無其他的還款方式,該工作人員說還有另一種“本金還款法”(遞減法)。每個月的還款額都不同,從3000元左右逐漸遞減到1000多元。 究竟選擇哪一種方法呢?以下是記者和該工作人員的一段對話: “兩種還貸方法哪一種更合算呢?” “總的說來第二種遞減法少付點錢,但是一般人都不會等到30年才還清的,如果提前還貸的話就沒有那么大差距了。何況使用遞減法雖然后面還得少,但是一開始壓力太大了?!?“哪一種更方便呢?” “當然是第一種等額法方便,每個月只需按月還給銀行相同數額的錢就行了。第二種遞減法每個月的錢數都不同,算起來也很麻煩……所以我們一般都推薦客戶選擇等額法?!?隨后,記者繼續以購房人的身份電話咨詢了商業銀行、招商銀行、工商銀行、建設銀行等多家銀行,大多數都以介紹“本息還款法”即等額法為主,有的甚至根本不提及遞減還款方式。雖然一些銀行工作人員最終也承認應該按照個人的不同情況選擇還款方式,但是從其話語中,可以很明顯地聽出對等額法的傾向性。 銀行傾向性在于息差 導致銀行產生這種傾向性的原因何在呢?一位從事金融行業多年的人士一語道破:“關鍵在于息差?!?“兩種方法的利息差距大著哪!”該位人士以記者暗訪的例子進行了一番計算,得出的結果令人震驚———同樣是44萬元、30年的商業性貸款,等額法的利息總額為41.4萬多元,而遞減法為29.7萬元左右。兩種不同還貸方法利息竟然相差11萬元之多! 該人士稱,同樣一筆貸款業務,對于“吃利息飯”的銀行來說,當然希望購房人全都選擇利息高的還貸方法。就像普通商品買賣一樣,一般的商家都會推薦顧客購買價格高、利潤高的商品,怎么會推薦價格低、利潤低的商品呢? 至于銀行解釋的“等額法比遞減法方便”的理由,記者發現,使用遞減法實際上也并不如想像的那么麻煩。雖然每個月的還款額都不同,但是具體數額并不需要人力測算,銀行的計算機系統十分輕松地便可以打印出30年中每一個月還款數據的表格,購房人只需遵照交錢就行了。 而另外一個“遞減法開始還款壓力大”的解釋,記者通過業內人士測算發現,雖然遞減法開頭的還款額度的確較高,為3000元左右,但是相對于等額法2372元來說,也就高出620元左右,且持續時間也只有一年零兩個月。大多數時間的還款額集中在2000多元和1000多元之間。相信600多元的差額大多數購房人都能承受,何況,這樣“省下來”的利息高達11多萬元,值得大多數購房人重新考慮。 銀行稱沒占到便宜 昨日,建行、中行、農行、民生等幾家銀行在接受記者采訪時稱,兩種還款方法表面上看兩者利息總額相差不少,而實際上兩者的計算原理是一回事。 “不存在銀行占便宜。首先,兩種還貸方法并不是哪家商業銀行自己制定的,而是央行規定的?!苯ㄐ薪K省分行房地產信貸處處長叢華昌介紹說,1998年5月央行頒布了《個人住房貸款管理辦法》,規定了住房貸款有等額本息和等額本金兩種還款方法。不管是哪種還貸方法都是符合規定的。而且實際上兩種還款方法計算原理是一樣的。 “簡單地看,兩者利息是相差一定額度,但是對于銀行來說,并沒有通過哪種方式多收了顧客的利息,因為這兩種還貸方式都是按照客戶占用銀行資金的時間價值來計算的?!?據叢處長解釋,造成這兩種還款方法利息總額不同的根本原因,在于顧客占用銀行資金發生了變化。遞減還款法,由于顧客一開始就多還本金,所以越往后所占銀行本金越少,因而所產生的利息也少。而等額本息還款法則不同,開始還的貸款本金較少,占用銀行資金相對也較多,所以利息也會相應增加。 針對目前老百姓對兩種還款方式不太了解、不太熟悉的現狀,昨天一些銀行表示今后在辦理貸款之前,將加強告知義務。 “可能我們的部分柜面人員會覺得選擇等額本息還款法是約定俗成的事,老百姓也習慣于這種還款方式,所以就沒有對遞減法進行解釋和宣傳,客戶來了就照老辦法給辦了?!?一些銀行表示,今后在辦理住房貸款前,“要將話說在前面”,讓客戶自主選擇。 消協稱購房人有知情權 南京市消費者協會秘書長孫建和在剖析上述現象時說,貸款購房也是一種消費行為,消費者享有《消法》賦予的知情權和選擇權。銀行作為向消費者提供服務的經營者,有義務在服務場所的顯著位置公示兩種不同的服務內容,即兩種不同的還款方式。另外,還應該客觀地且明確地向消費者介紹兩種還款方式的不同之處,以及各自的利弊,否則,就是侵害了《消法》賦予消費者的權利。 我國《消法》第八條、第九條規定,“消費者享有知悉其購買、使用的商品或接受的服務的真實情況的權利”;“消費者有權自主選擇商品或者服務方式,自主決定購買或不購買任何一種商品、接受或不接受任何一項服務”;“消費者在自主選擇商品或服務時,有權進行比較、鑒別和挑選?!?孫建和認為,如果銀行在沒有明確告知兩種還款方式及其利弊的情況下,擅自替消費者作主選擇其中一種還款方式,那么就違法了《消法》的上述規定,對消費者的知情權、選擇權構成了侵害。 原因在雙方信息不對稱 貸款購房人可以享受兩種不同的還貸方法,這是中國人民銀行的明文規定。然而,為何到了實際操作中,一種方式深受青睞,而另一種方式就明顯受到“冷遇”了呢?導致本金還款法“銀行不薦、消費者不知”的根本原因究竟是什么? 受訪的多位專家及業內人士均一致指出,購房人和銀行之間嚴重的信息不對稱,是首要原因。在市場經濟條件下,這種信息不對稱的局限必然可以給銀行有意無意隱瞞信息、牟取更多利息收入創造有利條件;而購房人由于信息缺乏,必然處于弱勢。 錢蘇平律師說,消費者畢竟不是銀行家,人民銀行的規定也只是面對銀行而設的,普通人無從得知,所以在選擇購房貸款時,往往是銀行說什么就是什么,具有一定的盲從心理。 陳廣華律師也認為,在貸款購房過程中,銀行和購房人處于明顯的不平等地位。銀行占有了大量消費者不具備的信息,而且有充分的理由和條件對消費者購房作出主觀引導。(記者/王海燕鄭春平) 相關鏈接 兩種還貸方式比較 1、計算方法不同。 等額本息還款法。即借款人每月以相等的金額償還貸款本息。 等額本金還款法。即借款人每月等額償還本金,貸款利息隨本金逐月遞減, 2、兩種方法支付的利息總額不一樣。在相同貸款金額、利率和貸款年限的條件下,“本金還款法”的利息總額要少于“本息還款法”; 3、還款前幾年的利息、本金比例不一樣?!氨鞠⑦€款法”前幾年還款總額中利息占的比例較大(有時高達90%左右),“本金還款法”的本金平攤到每一次,利息借一天算一天,所以二者的比例最高時也就各占50%左右。 4、還款前后期的壓力不一樣。因為“本息還款法”每月的還款金額數是一樣的,所以在收支和物價基本不變的情況下,每次的還款壓力是一樣的;“本金還款法”每次還款的本金一樣,但利息是由多到少、依次遞減,同等情況下,后期的壓力要比前期輕得多
    • 買房后如何縮短貸款年限 要看銀行臉色嗎?
      • 2021-11-28
      • 提問者: 阿福
      null 現在很多加入房奴大軍的朋友都希望提前還款。那么提前還款可以怎么還呢?聽說縮短貸款年限要看銀行臉色,是真的么?提前還款怎么辦理?提前還款的一般流程如下: 第一步:先查看貸款合同中...
    • 貸款縮短還款年限怎么辦理
      • 2021-11-28
      • 提問者: 桃子
      提前還款各行規定不太一樣,有的行要求提前申請,批準后才可以,具體咨詢一下你貸款的銀行.一般是貸款滿半年后可以進行提前還款,將錢存進還貸用的銀行卡,帶身份證,在工作日到指定的分行柜臺辦理即可,按月還款是銀行自動扣款,提前還款需要自己去到柜臺辦理,互不牽扯.提前還款可以選擇減少還款額度和縮短年限兩種方式,辦理時向柜員說明,但是第一次提前還款選擇的方式以后不能變更了,除非你一次還完.
    • 我現在打算在市區買一套40萬的房子,可我工作在縣城里,具體貸款流程是什么,可以貸款到住房公積金貸款么
      • 2021-11-28
      • 提問者: 趙曉龍
      目前貸款購房主要有以下幾種:1、住房公積金貸款;2、個人住房商業性貸款;3、個人住房組合貸款?! ?、住房公積金貸款:對于已參加交納住房公積金的居民來說,貸款購房時,應該首選住房公積金低息貸款。住房公積金貸款具有政策補貼性質,貸款利率很低,不僅低于同期商業銀行貸款利率(僅為商業銀行抵押貸款利率的一半),而且要低于同期商業銀行存款利率,也就是說,在住房公積金抵押貸款利率和銀行存款利率之間存在一個利差。同時,住房公積金貸款在辦理抵押和保險等相關 手續時收費減半?! ?、個人住房商業性貸款:以上兩種貸款方式限于交納了住房公積金的單位員工使用,限定條件多,所以,未繳存住房公積金的人無緣申貸,但可以申請商業銀行個人住房擔保貸款,也就是銀行按揭貸款。只要您在貸款銀行存款余額占購買住房所需資金額的比例不低于30%,并以此作為購房首期付款,且有貸款銀行認可的資產作為抵押或質押,或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔連帶責任的保證人,那么就可申請使用銀行按揭貸款?! ?、個人住房組合貸款:住房公積金管理中心可以發放的公積金貸款,最高限額一般為10-29萬元,如果購房款超過這個限額,不足部分要向銀行申請住房商業性貸款。這兩種貸款合起來稱之為組合貸款。此項業務可由一個銀行的房地產信貸部統一辦理。組合貸款利率較為適中,貸款金額較大,因而較多被貸款者選用?! €人住房委托貸款(公積金貸款)最劃算,個人住房貸款(商業性貸款)利息負擔最重,但具體的還款差別有多大,我們不妨進行一下比較:  假設某購房者夫婦二人欲購買一總價50萬元的住房,以自有資金支付首付款30%,即15萬元,其余35萬元申請15年貸款。夫婦二人月收入為6000元,月公積金繳存比例為20%(企業與個人各負擔一半),現公積金總額為4萬元。商業性貸款的利息負擔比政策性貸款高得多,達到了1/3,月還款額多出10%,總額多出近5萬元,可不是個小數目。如此看來,自然應該選擇個人住房委托貸款,但是不行,這對夫婦不能完全依靠個人住房委托貸款,即便他們現有的公積金達4萬元,就是按10倍的較低倍率計算他們也可申請40萬元的公積金貸款,但因為政策性貸款最高限額只有30萬元,因此35萬元還是不可以的。因此,這對夫婦只有退而求其次,選擇個人住房組合貸款。那么,他們每月的還款負擔承受得了嗎?說起來他們每月還款2781.45元,但其中一部分可以由他們還款期每月繳存的公積金抵付,金額最多可以達到總收入的20%,即1200元/月,那么他們需要自行支付的供樓款只有(2781.45-1200)1581.45元/月,和他們6000元的月收入相比負擔是很輕的了。不過,如果沒有公積金的支持,完全依靠商業貸款,那么每月還款負擔還是比較重的,但占總收入50%左右的供樓負擔還是可以接受的。建議購房者在確定購房預算時不妨仔細算一算,多列出幾種選擇比較一下再去申請相應的貸款?! ∞k理住房公積金貸款應按下列程序: ?。ㄒ唬┙杩钊松暾堊》抗e金貸款需要向市住房公積金管理中心提出書面申請,填寫住房公積金貸款申請表并如實提供有關資料?! 。ǘ┦凶》抗e金管理中心負責借款人資格、擔保人資格、貸款額度和貸款期限的審查及合同的填寫同意后,借款人與中心簽訂相關合同或協議,并按中國人民銀行規定辦理保險?! 。ㄈ┵J款手續辦理完畢后,市住房公積金管理中心給銀行簽發準予貸款通知書,銀行接到貸款通知書后辦理貸款劃付手續  特別提醒:購房時,借款人根據自己公積金的繳納情況,到銀行進行測算,就可得知貸款的金額和每月還款數額。根據公積金管理有關規定,每年提取一次。假設客戶每年一次提取的公積金為15000元,而每月公積金貸款還款額為1500元,商業貸款還款額為1000元,在還款方式上可選擇“余額沖貸法”,即提取的公積金首先歸還當月住房公積金貸款和商業貸款本息(共計2500元),余額12500元可一次性償還住房商業性貸款本金,在還清住房商業性貸款本金后,尚有余額的再償還公積金貸款本金,因為商業性貸款利率高于公積金貸款利率?!皼_還貸”后,借款人可選擇縮短原還款期限的方式或選擇還款期限不變,減少月還款額的方式進行還貸。但目前商業銀行對客戶提前還款的次數是有一定限制的。如果客戶選擇“等額本息”還款法,每月等額還貸金額保持2500元不變,那么提取的公積金15000元,將按照原扣款方式連續每月扣款2500元。余額不足時,借款人應及時將足額款項注入用于還款的銀行卡中,上述兩種還款法,客戶可根據自身實際進行選擇?! ∪绻蛻糍徺I個人住房時申請的是商業性貸款,如:個人住房按揭貸款、個人住房轉讓貸款、個人再交易住房貸款。當時購房因各種原因沒有申請到“公積金”貸款,而現在個人公積金繳存達到規定的年限和金額,且已滿足公積金申請購房貸款的條件,雖然目前商業銀行還不能將購房商業性貸款轉換為公積金住房貸款,但卻可提取公積金進行償還商業性貸款本息。只要借款人到公積金管理中心申請并辦理提取公積金相關手續,就可提取公積金歸還個人住房貸款本息?! ∩暾堛y行個人住房貸款工作流程: ?。ㄒ唬┵I方要與開發商簽訂《商品房預售契約》?! 。ǘ┲Ц?0%以上的房款?! 。ㄈ┤シ抗懿块T辦理預售登記?! 。ㄋ模┺k完預售登記后,買方持契約正本,填寫借款申請及借款合同?! 煞N還貸方式利息天壤之別  一般的購房人只知道貸款必須償還利息,可是,采用不同的還貸方法,利息卻有天壤之別。貸款額在40萬元左右、限期30年的,利息差額可以達到10萬元之巨!至于這個,不少人都還被蒙在鼓里——兩種還貸法利息差額大,在此摘錄一篇供您參閱?! ∈忻駝⑾壬蟼€月剛買了新房,并辦完了住房貸款手續,每月還貸額近2000元。誰知道就在本月即第一次還貸后,劉先生卻知道了一件讓他大為驚訝的事———他的一位親戚和自己貸款額度相差無幾、年限相同,但是總體還貸利息卻相差近2.5萬元!原因只是他們采用了不同的還貸方式。而此前,劉先生稱自己對另一種還貸方式一無所知?!  霸诤灪贤臅r候,銀行工作人員只是抱來一大堆貸款合同,密密麻麻的,然后幫你一會翻到這里、一會翻到那里,指著一些空白的地方,讓你簽上姓名、填上身份證號碼、按上手印即可,根本沒有提及還有另外一種還款方法?!薄 『炏逻@份貸款合同后,劉先生自己測算了一下,利息總額高達17.6萬多元。要不是親戚提醒,劉先生還以為貸款就是這樣辦的,又氣憤又心疼的劉先生忍不住把自己的貸款合同拿出來又仔細翻了好幾遍,發現合同里的確有兩種貸款方法可供自己選擇,但是空白處已經被銀行事先填上了等額本息還款法,根本就沒有自己考慮的余地。他請朋友算了一下,如果套用另外一種還款方法,那么自己30萬元、20年商業性住房貸款利息總額不到15.2萬元,比現在要少2.49萬元?! °y行普遍主薦“等額法”  為了探明究竟,連日來,記者也以購房人的身份對南京多家銀行進行了暗訪?! ≡谵r業銀行新街口支行的消費信貸超市,記者表示準備購買一處總價為80萬元的商品房,首付30%,公積金貸款12萬元,余下的44萬元準備辦理商業貸款,30年還清。一位工作人員熱情地接待了記者。她首先給記者介紹了本息還款法(等額法),通過測算,“月還款額”一項顯示為2372.78元;  記者隨之詢問有無其他的還款方式,該工作人員說還有另一種“本金還款法”(遞減法)。每個月的還款額都不同,從3000元左右逐漸遞減到1000多元?! 【烤惯x擇哪一種方法呢?以下是記者和該工作人員的一段對話:  “兩種還貸方法哪一種更合算呢?”  “總的說來第二種遞減法少付點錢,但是一般人都不會等到30年才還清的,如果提前還貸的話就沒有那么大差距了。何況使用遞減法雖然后面還得少,但是一開始壓力太大了?!薄  澳囊环N更方便呢?”  “當然是第一種等額法方便,每個月只需按月還給銀行相同數額的錢就行了。第二種遞減法每個月的錢數都不同,算起來也很麻煩……所以我們一般都推薦客戶選擇等額法?!薄 ‰S后,記者繼續以購房人的身份電話咨詢了商業銀行、招商銀行、工商銀行、建設銀行等多家銀行,大多數都以介紹“本息還款法”即等額法為主,有的甚至根本不提及遞減還款方式。雖然一些銀行工作人員最終也承認應該按照個人的不同情況選擇還款方式,但是從其話語中,可以很明顯地聽出對等額法的傾向性?! °y行傾向性在于息差  導致銀行產生這種傾向性的原因何在呢?一位從事金融行業多年的人士一語道破:“關鍵在于息差?!薄  皟煞N方法的利息差距大著哪!”該位人士以記者暗訪的例子進行了一番計算,得出的結果令人震驚———同樣是44萬元、30年的商業性貸款,等額法的利息總額為41.4萬多元,而遞減法為29.7萬元左右。兩種不同還貸方法利息竟然相差11萬元之多!  該人士稱,同樣一筆貸款業務,對于“吃利息飯”的銀行來說,當然希望購房人全都選擇利息高的還貸方法。就像普通商品買賣一樣,一般的商家都會推薦顧客購買價格高、利潤高的商品,怎么會推薦價格低、利潤低的商品呢?  至于銀行解釋的“等額法比遞減法方便”的理由,記者發現,使用遞減法實際上也并不如想像的那么麻煩。雖然每個月的還款額都不同,但是具體數額并不需要人力測算,銀行的計算機系統十分輕松地便可以打印出30年中每一個月還款數據的表格,購房人只需遵照交錢就行了?! 《硗庖粋€“遞減法開始還款壓力大”的解釋,記者通過業內人士測算發現,雖然遞減法開頭的還款額度的確較高,為3000元左右,但是相對于等額法2372元來說,也就高出620元左右,且持續時間也只有一年零兩個月。大多數時間的還款額集中在2000多元和1000多元之間。相信600多元的差額大多數購房人都能承受,何況,這樣“省下來”的利息高達11多萬元,值得大多數購房人重新考慮?! °y行稱沒占到便宜  昨日,建行、中行、農行、民生等幾家銀行在接受記者采訪時稱,兩種還款方法表面上看兩者利息總額相差不少,而實際上兩者的計算原理是一回事?!  安淮嬖阢y行占便宜。首先,兩種還貸方法并不是哪家商業銀行自己制定的,而是央行規定的?!苯ㄐ薪K省分行房地產信貸處處長叢華昌介紹說,1998年5月央行頒布了《個人住房貸款管理辦法》,規定了住房貸款有等額本息和等額本金兩種還款方法。不管是哪種還貸方法都是符合規定的。而且實際上兩種還款方法計算原理是一樣的?!  昂唵蔚乜?,兩者利息是相差一定額度,但是對于銀行來說,并沒有通過哪種方式多收了顧客的利息,因為這兩種還貸方式都是按照客戶占用銀行資金的時間價值來計算的?!薄 蔡庨L解釋,造成這兩種還款方法利息總額不同的根本原因,在于顧客占用銀行資金發生了變化。遞減還款法,由于顧客一開始就多還本金,所以越往后所占銀行本金越少,因而所產生的利息也少。而等額本息還款法則不同,開始還的貸款本金較少,占用銀行資金相對也較多,所以利息也會相應增加?! ♂槍δ壳袄习傩諏煞N還款方式不太了解、不太熟悉的現狀,昨天一些銀行表示今后在辦理貸款之前,將加強告知義務?!  翱赡芪覀兊牟糠止衩嫒藛T會覺得選擇等額本息還款法是約定俗成的事,老百姓也習慣于這種還款方式,所以就沒有對遞減法進行解釋和宣傳,客戶來了就照老辦法給辦了?!薄 ∫恍┿y行表示,今后在辦理住房貸款前,“要將話說在前面”,讓客戶自主選擇?! ∠麉f稱購房人有知情權  南京市消費者協會秘書長孫建和在剖析上述現象時說,貸款購房也是一種消費行為,消費者享有《消法》賦予的知情權和選擇權。銀行作為向消費者提供服務的經營者,有義務在服務場所的顯著位置公示兩種不同的服務內容,即兩種不同的還款方式。另外,還應該客觀地且明確地向消費者介紹兩種還款方式的不同之處,以及各自的利弊,否則,就是侵害了《消法》賦予消費者的權利?! ∥覈断ā返诎藯l、第九條規定,“消費者享有知悉其購買、使用的商品或接受的服務的真實情況的權利”;“消費者有權自主選擇商品或者服務方式,自主決定購買或不購買任何一種商品、接受或不接受任何一項服務”;“消費者在自主選擇商品或服務時,有權進行比較、鑒別和挑選?!薄 O建和認為,如果銀行在沒有明確告知兩種還款方式及其利弊的情況下,擅自替消費者作主選擇其中一種還款方式,那么就違法了《消法》的上述規定,對消費者的知情權、選擇權構成了侵害?! ≡蛟陔p方信息不對稱  貸款購房人可以享受兩種不同的還貸方法,這是中國人民銀行的明文規定。然而,為何到了實際操作中,一種方式深受青睞,而另一種方式就明顯受到“冷遇”了呢?導致本金還款法“銀行不薦、消費者不知”的根本原因究竟是什么?  受訪的多位專家及業內人士均一致指出,購房人和銀行之間嚴重的信息不對稱,是首要原因。在市場經濟條件下,這種信息不對稱的局限必然可以給銀行有意無意隱瞞信息、牟取更多利息收入創造有利條件;而購房人由于信息缺乏,必然處于弱勢?! ″X蘇平律師說,消費者畢竟不是銀行家,人民銀行的規定也只是面對銀行而設的,普通人無從得知,所以在選擇購房貸款時,往往是銀行說什么就是什么,具有一定的盲從心理?! £悘V華律師也認為,在貸款購房過程中,銀行和購房人處于明顯的不平等地位。銀行占有了大量消費者不具備的信息,而且有充分的理由和條件對消費者購房作出主觀引導。(記者/王海燕鄭春平)  相關鏈接  兩種還貸方式比較  1、計算方法不同?! 〉阮~本息還款法。即借款人每月以相等的金額償還貸款本息?! 〉阮~本金還款法。即借款人每月等額償還本金,貸款利息隨本金逐月遞減,  2、兩種方法支付的利息總額不一樣。在相同貸款金額、利率和貸款年限的條件下,“本金還款法”的利息總額要少于“本息還款法”;  3、還款前幾年的利息、本金比例不一樣?!氨鞠⑦€款法”前幾年還款總額中利息占的比例較大(有時高達90%左右),“本金還款法”的本金平攤到每一次,利息借一天算一天,所以二者的比例最高時也就各占50%左右?! ?、還款前后期的壓力不一樣。因為“本息還款法”每月的還款金額數是一樣的,所以在收支和物價基本不變的情況下,每次的還款壓力是一樣的;“本金還款法”每次還款的本金一樣,但利息是由多到少、依次遞減,同等情況下,后期的壓力要比前期輕得多?! 」ば阶遒彿康膬煞N貸款方式  工薪族貸款可用公積金貸款和“按揭”貸款二種方式?! 。ㄒ唬┯霉e金貸款購房。公積金貸款是為支持一般收入的職工家庭購房而設立的一種低息長期貸款,由建設銀行房地產信貸部門發放。寧德市規定最高貸款限度為3萬元,貸款償還最長年限7年。公積金貸款的對象是:具有城鎮常住戶口,繳存住房公積金的職工。貸款條件是:有相當于所購住房價格30%以上的自籌資金(可以用住房公積金存款抵充),有償還貸款本息的能力,同意辦理住房抵押和保險。貸款額度在可貸額度和最高限度內,根據具體情況確定?! ≠J款本息是如何償還的呢?償還時采用每月等額均還的方式。還款方式:每月償還貸款本息= 貸款本金×月利率十貸款本金×月利率/(1十月利率)還款總月數-11] ?! 。ǘ┯谩鞍唇摇辟J款購房。對于無法享用公積金低息貸款的家庭,可爭取享用“按揭”貸款。但按揭貸款僅對某些房產項目提供支持,故選得當,才能享受按揭貸款,但它與公積金貸款相比,利率較高。按揭貸款的對象和條件,與公積金貸款基本相同??少J額度主要根據償還能力而定,每月經濟收入應高于每月貸款償還額的2倍。貸款限額不得超過房價的70%,貸款最長償還期限20年?! €人房貸業務介紹  “個人購置住房貸款”是最基礎的住房按揭業務,各家銀行都在開展該業務,個人購置住房貸款是一種擔保性貸款,可采取抵押、質押、保證或上述三種擔保方法并用的方式?! ∩暾埲藨邆涞臈l件  各銀行一般都要求“個人購置住房貸款”對象應是具有完全民事行為能力的自然人,同時具備以下條件:1.具有城鎮常住戶口或有效居留身份;2.有穩定的職業和收入,信用良好,有按期還貸款本息的能力;3.不享受購房補貼的,不低于購買住房全部價款的20%作為購房的首期付款;享受購房補貼的,以個人承擔部分的20%作為購房首期付款;4.有銀行認可的資產作為抵押或質押,或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息、并承擔連帶責任的保證人;5.具有購房合同或協議,所購住房價格基本符合銀行或銀行委托的房地產估價機構的評估價值?! ∩暾埶枳C件  在申請借款時,申請人應出具多種文件,主要包括:1.身份證件(居民身份證、戶口簿或其它有效居留證件);2.貸款人認可部門出具的借款經濟收入或償債能力證明;3.符合規定的購買住房合同意向書、協議或其它批準文件;4.抵押物或質押物的清單、權屬證明以及有處分權人同意抵押、質押證明和抵押物估價證明;5.保證人同意提供擔保的書面文件和保證人資信證明;6.以儲蓄存款作為自籌資金的,需提供銀行存款憑證;7.以公積金作為自籌資金的,需提供住房公積金管理部門批準動用公積金存款的證明?! €人貸款額度  個人購置住房貸款的貸款額度為不高于房地產評估機構評估的擬購買住房的價值或實際購房費用總額的80%(以二者低者為準),貸款期限最長可達30年?! 斶€方式選擇  在還款時,借款人應按借款合同約定的還款計劃、還款方式償還貸款本息。如借款人提前還款,應事先征得貸款人同意,并辦理有關手續。償還本息的方式有以下兩種:  1.貸款期限在一年(含一年)的,實行到期一次還本付息,利隨本清;2.貸款期限在1年以上的,可采取等額本息還款法和等額本金還款法等還款方法,按月歸還貸款本息?! 》抠J質押和抵押  可以作為購置住房抵押物和質押物主要有如下種類:  (一)個人住房貸款的抵押物  1.借款人有權自主支配的房產及其它地上定著物;2.借款人依法取得的國有土地使用權;  (二)個人住房貸款的質押物包括國庫券、國家重點建設債券、金融債券、AAA級企業債券、個人定期儲蓄存單等有價證券
    • 請問,提前還款會收利息嗎?
      • 2021-11-28
      • 提問者: 海斯曼旅游人
      如今不少的朋友購買房屋的時候,為了避免自己經濟上承受太多的壓力,會選擇貸款的方式來辦理,辦理貸款之后每個月都是要及時的進行還款的,有些家庭可能經濟上寬裕了,會想著提前還款,那么銀行房貸提前還款劃算嗎?銀行貸款提前還貸利息怎么算?我們來了解一下吧。銀行房貸提前還款劃算嗎?1、大家應該都知道,提前還清房貸需要交納違約金,這樣是為了讓銀行減少利潤損失,銀行收取違約金的方式也分為兩種:第一,按照剩余房貸的2%-5%計算,第二,收取若干個月的利息,就是說如果你的房貸還沒有還足一個月,那么就要罰息三個月,還貸滿兩年及以上是不需要罰息的。2、有些銀行對于提前還款的時間以及金額是有限制的,比如需要還款滿一年,或者是半年就可以申請提前還貸了,對于提前還貸的金額也有規定,比如必須是1萬的整數倍,有些銀行對于還貸的次數也有限制,總之提前還房貸的要求還是挺多的,走的手續也挺多的,并不是你想提前還房貸就可以提前的。3、選擇縮短貸款年限的話,那么月供金額是不變的,那么利息會變少,而部分銀行會在你申請提前還貸的時候重新簽合同,那么貸款的利率就是按照最新的標準來執行了。另外對于貸款人的資質也會進行審核,如果你出現逾期還貸、收入不穩定等情況的話,那么會對于接下來的還貸造成影響。銀行貸款提前還貸利息怎么算?1、揭貸款的利息計算公式是:利息=剩余本金×月利率。如果你提前全部換清,這時的利息=上個還貸日剩余本金×月利率/30×上個還貸日到全部還清日的實際天數。2、銀行會給你計算最后5年還有多少本金沒還,然后你只需還本金就行了;3、但實際上你還是吃虧的,因為你以前還的利息是多的;4、具體程序:向銀行提出提前還款申請,銀行會給你安排提前還款計劃的。 提前還貸要注意三個細節 必須問清要求 借款人想提前還貸,必須是在還款半年以上、甚至個別銀行要求已經還款一年以上。如果辦理了銀行貸款在還款的時候,可以根據自己的經濟能力來進行還款,想要提前還款也是可以的,以上就是關于銀行房貸提前還款劃算嗎和銀行貸款提前還貸利息怎么算的相關介紹大家又不明白的,也可以按照上述公式來進行計算,或者咨詢金融部門。
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